Asentamientos irregulares en Quintana Roo: Reportan 780 zonas sin regularizar
Diana García, Verónica Fajardo y Joana Maldonado · 11 de octubre de 2026
Chetumal.- Quintana Roo registra al menos 780 asentamientos humanos irregulares en sus 11 municipios, mientras que siete programas de desarrollo urbano (PDU) siguen pendientes de entrega, algunos con avances técnicos de apenas 20 por ciento y fechas de conclusión hasta finales de 2027, informó el titular de la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano y Sustentable (Sedetus), José Alberto Alonso Ovando. Los PUD establecen las zonas donde se pueden asentar las colonias y donde no. Durante su comparecencia ante la Comisión de Desarrollo Urbano Sustentable y Asuntos Metropolitanos de la XVIII Legislatura del Congreso de Quintana Roo, el funcionario precisó que Benito Juárez concentra 282 asentamientos, Isla Mujeres 182 y Playa del Carmen 95. Los tres municipios reúnen el 71.7 por ciento del total estatal. Según el diagnóstico de la Sedetus, con corte al 31 de agosto de 2026, Othón P. Blanco registra 77 asentamientos; Felipe Carrillo Puerto, 38; Tulum, 25; Bacalar, 22; José María Morelos, 17; Puerto Morelos, 16; Cozumel, 15, y Lázaro Cárdenas, 11.
Pese a la cantidad de asentamientos sin sustento legal, los instrumentos de planeación urbana continúan en proceso. El programa de Playa del Carmen tiene 100 por ciento de avance técnico y entrega prevista para el primer trimestre de 2027, al igual que el de Chetumal-Calderitas-Subteniente López-Huay-Pix-Xul-Há, que alcanza 70 por ciento. Isla Mujeres registra 90 por ciento de avance, mientras Tulum y Mahahual presentan 70 por ciento cada uno; los tres programas están previstos para el segundo trimestre de 2027. Benito Juárez alcanza 50 por ciento, con entrega en el tercer trimestre, y Cozumel apenas 20 por ciento, con conclusión programada para el cuarto trimestre.
En Isla Mujeres, Tulum, Benito Juárez y Cozumel, las entregas dependen también de la conclusión de sus programas de Ordenamiento Ecológico Local.
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Chetumal: más de 4 mil lotes en zonas irregulares
En la capital del estado, la Sedetus identificó 16 asentamientos que abarcan 128.75 hectáreas, en los que hay 4 mil 377 lotes. Este diagnóstico corresponde únicamente a Chetumal, mientras los 77 asentamientos reportados abarcan todo el municipio de Othón P. Blanco. Por lo que respecta a Cancún, Puerto Nuevo y Bahía Real, en estas localidades se concentran 6 mil 600 viviendas en una superficie conjunta de 256.8 hectáreas. El primero comprende 207.6 hectáreas y 5 mil viviendas; el segundo, 49.2 hectáreas y mil 600 viviendas. Ambos se encuentran en terrenos particulares. Para regularizarlos, la Sedetus contempla mesas de conciliación y convenios con el Ayuntamiento y los propietarios, además de censos, contratos individuales, pagos y escrituración de los predios.
En Playa del Carmen, los predios San Judas Tadeo y Playa Maya Las Torres suman 75.02 hectáreas, con aproximadamente 2 mil lotes y una población estimada de 7 mil 600 habitantes. Tan solo San Judas Tadeo ocupa 33 hectáreas del ejido Playa del Carmen, con mil 300 lotes y cerca de 5 mil habitantes. Su regularización requiere subdividir formalmente la Parcela 186, delimitar el terreno y tres vialidades, incorporar el inmueble al patrimonio municipal, censar a los ocupantes e iniciar la titulación y dotación gradual de servicios.
Por lo que respecta a Playa Maya Las Torres, esta comprende 42.02 hectáreas particulares, aproximadamente 700 lotes y 2 mil 600 habitantes. Su proceso contempla acuerdos con el propietario, contratos, pagos, escrituración y gestiones para incorporar servicios básicos.
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Tecnicismos frenan entrega de títulos
Sobre las inconformidades de habitantes de la colonia Luis Donaldo Colosio por los criterios de regularización, Alonso Ovando explicó que la entrega gratuita de títulos está sujeta a las reglas del programa de subsidios, que excluye predios comerciales y turísticos. “Es un tema de normatividad, no es un tema de que no se quiera”, sostuvo. Sin embargo, planteó revisar con el Instituto Nacional del Suelo Sustentable los casos de terrenos originalmente habitacionales que posteriormente cambiaron de uso.
En otro sentido, la Sedetus reportó 71 solicitudes sobre terrenos nacionales, relacionadas con 12 mil 912.99 hectáreas, 655 posibles lotes y 2 mil 344 habitantes. También identificó 651 registros con presencia de familias. Las acciones previstas para estas zonas incluyen delimitar y georreferenciar polígonos, realizar censos, verificar la tenencia de la tierra e integrar expedientes para determinar cuáles asentamientos pueden regularizarse.
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Tren Maya destapó títulos de propiedad falsos
Las expropiaciones para construir el Tren Maya permitieron detectar títulos de propiedad falsos, documentos firmados mediante facsímil y ampliaciones irregulares de predios sobre terrenos nacionales, principalmente entre Tulum y Puerto Morelos. “Eso reventó con el tema del Tren Maya. Cuando empezaron a expropiar (la) tierra. Se empezaron a dar cuenta de títulos falsos, títulos irregulares, terrenos que habían crecido”, declaró Alonso Ovando. Reveló que, cuando dirigía la Agencia de Proyectos Estratégicos de Quintana Roo, identificó al menos seis casos en Puerto Morelos, incluido un predio de 80 hectáreas recuperado mediante un juicio. También detectó tres títulos falsos en Santa Fátima, al norte de Isla Mujeres, y denunció que incluso falsificaron su firma para intentar comercializar terrenos. Explicó que los documentos fraudulentos carecen de expedientes que acrediten su emisión o presentan numeraciones inconsistentes. Advirtió que su inscripción en el Registro Público de la Propiedad no los convierte en documentos válidos.
Aunque existen denuncias penales y juicios resueltos a favor del Estado o la Federación, reconoció que no cuenta con una cifra total de títulos irregulares.
Para frenar estos fraudes, señaló que la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) dejó de recibir solicitudes directamente en Quintana Roo, a petición de la gobernadora Mara Lezama, por lo que ahora los trámites requieren validación estatal. “Porque ya la situación se estaba saliendo de control”, advirtió.
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Exigen servicios públicos
Y mientras las autoridades estatales batallan contra los asentamientos ilegales, en Cancún habitantes de las colonias irregulares El Porvenir I, II y III acudieron al Ayuntamiento de Benito Juárez para solicitar la intervención de la gobernadora Mara Lezama. Los colonos demandan certeza jurídica y la introducción del servicio de energía eléctrica en esta zona, cuyo asentamiento se remonta al año 2000.
El dirigente de los colonos, Eduardo Niño Mejía, señaló que la falta de información llevó a las familias a adquirir predios sin la documentación legal correspondiente, confiando en que de esta forma aseguraban su patrimonio.
La zona comenzó a poblarse de manera irregular a principios de la década de 2000. Registros del Inegi documentan que para 2005 la comunidad contaba con entre 500 y 600 habitantes. Actualmente forma parte de los cinturones de asentamientos irregulares en la periferia de Cancún, en medio de procesos recientes para lograr su regularización y municipalización.
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Venden con documentación falsa
Niño Mejía explicó que, aprovechando el desconocimiento de los compradores, en el año 2000 les vendieron cédulas catastrales firmadas y selladas de forma apócrifa, sin registro oficial en el municipio. Asimismo, afirmó que la venta de terrenos fue realizada por ejidatarios de Alfredo V. Bonfil dentro del polígono de la colonia Chiapaneca Siglo XXI. Añadió que del polígono original de la colonia Chiapaneca Siglo XXI surgieron los asentamientos El Porvenir I, II y III. Esta situación ha generado conflictos entre vecinos, debido a que la primera zona presenta un mayor avance en su proceso de municipalización y electrificación, dejando rezagados al resto de los sectores.
El dirigente comunal acusó a la Asociación de Chiapanecos Siglo XXI de excluirlos de las negociaciones con la Comisión Federal de Electricidad (CFE) y de las gestiones ante autoridades estatales y federales para lograr la urbanización formal de la zona. No obstante, Niño Mejía mostró dudas sobre la identidad precisa de quienes comercializan los predios en el año 2000, mencionando únicamente que en ese periodo la administración del Comisariado Ejidal de Alfredo V. Bonfil estuvo a cargo de las operaciones.
Durante la manifestación, los colonos presentaron un documento emitido por el Ejido Alfredo V. Bonfil con fecha del 25 de septiembre de 2025, en el que se ceden los derechos sobre la colonia El Porvenir II, avalando acuerdos alcanzados por los interesados desde mayo de 1999.
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Atención del Ayuntamiento de Benito Juárez
Los colonos fueron atendidos por personal de la Dirección de Participación Ciudadana, que recabó sus peticiones por escrito y los canalizaron al Instituto de Regularización y Vivienda del Ayuntamiento de Benito Juárez.
Por su parte, Andrés Castillejos, líder de la Asociación de Chiapanecos Siglo XXI, ofreció una versión distinta. Señaló que tras la adquisición inicial de las tierras en el año 2000, el ejido intentó despojarlos de sus nuevas propiedades. Ante la resistencia de los habitantes, los ejidatarios habrían promovido las invasiones en El Porvenir I, II y III dentro de la colonia para presionar a los primeros colonos.
Castillejos sostuvo además que Eduardo Niño Mejía enfrenta denuncias ante la Fiscalía General del Estado de Quintana Roo por presunto fraude. Aseguró que, desde la cesión de derechos en 1999, se ha dedicado a la venta irregular y reventa de terrenos, registrándose casos donde un mismo lote fue comercializado a tres o más compradores distintos. Finalmente, Castillejos afirmó que el dirigente de El Porvenir se ha negado a aportar recursos para la infraestructura eléctrica de la colonia y pretende que las autoridades municipales, estatales y los propios ejidatarios financien la red del asentamiento irregular.
Clausuran terrenos en venta por face
Las privadas Tolteca y Azteca, ubicadas en la Supermanzana 106 de Cancún fueron clausuradas debido a que los desarrollos incumplían con la normatividad en materia de ecología y desarrollo urbano del Municipio y por tanto, no cuentan con la certeza jurídica para los compradores, quienes eran enganchados a través de redes sociales bajo esquemas informales de comercialización. La presidenta municipal de Benito Juárez (Cancún), Ana Patricia Peralta de la Peña, informó sobre la clausura de estos “dos supuestos desarrollos que ponen en riesgo el patrimonio de los compradores”, y que están ubicados en medio de un área arbustiva en la Supermanzana 106, al norponiente de Cancún.
El secretario general del Ayuntamiento, Pablo Gutiérrez afirmó que el caso se atendió de manera inmediata apenas se detectó en Facebook la comercialización de lotes residenciales que no contaban con los permisos correspondientes. El operativo, explicó, se realizó en coordinación con la Procuraduría de Protección al Ambiente (PPA) y la Secretaría de Medio Ambiente (SEMA) -ambas dependencias estatales- en conjunto con la Secretaría de Ecología y Desarrollo Urbano municipal, que realizaron el procedimiento administrativo para evitar que continúen desarrollándose proyectos irregulares. “No vamos a permitir que se sigan generando desarrollos sin ningún tipo de servicios. Sabemos el esfuerzo que hacen las familias cancunenses para comprar un lote o una vivienda, pero lo que no podemos permitir es que se vendan este tipo de terrenos sin ningún tipo de servicio”, advirtió la alcaldesa.
A mediados de agosto, la Secretaría de Ecología y Desarrollo Urbano municipal también clausuró la venta de más de 500 lotes en el Libramiento 180 –detrás del Aeropuerto de Cancún– por carecer de servicios básicos y permisos de construcción. Al igual que los dos predios clausurados recientemente, el desarrollo en el Libramiento 180, se promocionaba mediante redes sociales para su venta, pero carecía de permisos ambientales, ni federales, ni estatales y menos municipales, para su desmonte.
Las autoridades han advertido también a los clientes potenciales, que las empresas que se encuentran acreditadas y que cumplen con requisitos de desarrollo y Registro Público de la Propiedad, no utilizan esquemas informales de comercialización como anuncios dudosos en las redes sociales o incluso, cartulinas pegadas en la vía pública. A través de un comunicado, el Ayuntamiento de Benito Juárez informó que para resolver el tema de la demanda de vivienda, se avanza en la municipalización de colonias que tienen más de 20 y hasta 30 años sin contar con certeza jurídica y que son habitadas por personas que llegaron a Cancún en las primeras etapas de crecimiento de la ciudad.