Zona Metropolitana crece 90% en tres décadas; asentamientos irregulares, en 21% del Valle de México
Dalila Sarabia y Edgar Ledesma · 20 de octubre de 2026
Conseguir un terreno o construir una casa en las periferias del Valle de México puede significar vivir con incertidumbre sobre la propiedad, dificultades para acceder a agua potable y drenaje, o en riesgo de inundaciones y deslaves. Son problemas que el diagnóstico del proyecto de Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México (POZMVM) identifica en los asentamientos humanos irregulares.
Se trata de zonas habitadas cuya ocupación presenta irregularidades en la tenencia de la tierra o incumplimientos de las disposiciones sobre el uso del suelo. Esta condición puede involucrar la falta de títulos de propiedad, pero también la construcción en terrenos donde las normas prohíben o condicionan el desarrollo urbano, como áreas naturales protegidas, humedales o derechos de vía de infraestructura.
Eel diagnóstico calcula que en 2025 los asentamientos irregulares en zonas con restricciones normativas ocupaban 62 mil 668 hectáreas, una superficie equivalente al 21 % del área urbanizada que reporta para la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM).
El porcentaje resulta de un cálculo propio que compara esa extensión de lo que se considera Zona Metropolitana del Valle de México, registrada en la página 39, con las 296 mil 859 hectáreas de superficie urbanizada de forma irregular señaladas en la página 36 para el mismo año. La equivalencia es de 21.11 % y expresa una relación entre superficies, no la proporción de habitantes o viviendas en situación irregular.
El problema combina la precariedad de las familias con los efectos de urbanizar terrenos sujetos a restricciones, pues las viviendas pueden quedar expuestas a riesgos y carencias de infraestructura, mientras que la ocupación de áreas de valor ambiental afecta espacios necesarios para la recarga de agua y la conservación de los ecosistemas.
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El diagnóstico vincula esta expansión con la falta de vivienda accesible, la presión del mercado inmobiliario y una débil regulación del suelo, condiciones que empujan a las familias de menores ingresos hacia las periferias, donde la tierra cuesta menos, pero también hay menor disponibilidad de empleo, transporte y servicios.
“Este fenómeno (los Asentamientos Humanos Irregulares) evidencia un modelo de expansión urbana que se desarrolla al margen de la planeación, sobre territorios ambientalmente frágiles y socialmente vulnerables”, reconocen las autoridades en el POZMVM.
Vivir entre carencias y riesgos
Los asentamientos se concentran principalmente en zonas rurales y en los límites de la ciudad, donde los terrenos ejidales y los comunales han funcionado como una reserva informal para la expansión urbana.
El programa identifica lapresencia de este tipo de asentamientos en municipios del Estado de México e Hidalgo, áreas periféricas de la Ciudad de México y el norte de Morelos, particularmente en territorios con menor presencia institucional y limitada capacidad para gestionar el crecimiento urbano.
Para las familias que se establecen ahí, las dificultades para acceder a servicios se suman a la “inseguridad jurídica en la tenencia” y a una capacidad limitada para intervenir en las decisiones de planeación, señala el diagnóstico.
Cuando las viviendas se levantan en laderas inestables, cauces naturales o antiguos cuerpos de agua, también existe vulnerabilidad ante inundaciones, deslaves y hundimientos, fenómenos que pueden provocar pérdidas materiales recurrentes y poner en peligro a sus habitantes.
La superficie urbana del Valle de México creció casi 90% en 35 años
La expansión de los asentamientos ocurre en una metrópoli, cuya superficie urbanizada pasó de 156 mil 561 hectáreas en 1990 a 296 mil 859 en 2025, un aumento de 89.61 % en 35 años, según el POZMVM.
Durante ese periodo, el área urbana creció a una tasa media anual de 1.84 %, mientras que la población lo hizo a un ritmo de 0.95 %, una diferencia que el diagnóstico relaciona con una urbanización dispersa, concentrada en las periferias y con mayores distancias entre las viviendas y los empleos.
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El documento advierte que este crecimiento ha avanzado sobre terrenos agrícolas, zonas forestales y áreas de recarga de agua, sin una articulación adecuada con la provisión de vivienda, servicios, infraestructura y empleo.
Los costos de ese modelo fueron analizados por la Coalición por la Transformación Urbana, de la que forma parte WRI México, en el informe “El costo de la expansión urbana en México”, publicado en 2021, que estudió ocho áreas metropolitanas, incluida la Ciudad de México.
La investigación recomienda acercar la vivienda a los centros de empleo y aprovechar mejor el suelo, pero advierte que aumentar la densidad sin una ubicación adecuada puede perjudicar la economía de los hogares vulnerables, por lo que la localización de los desarrollos resulta decisiva para reducir los costos urbanos.
Qué propone el POZMVM para los asentamientos irregulares
La versión del programa sometida a consulta plantea elaborar un inventario de asentamientos irregulares que combine monitoreo satelital, información territorial y evaluaciones de riesgo, para clasificarlos según su grado de consolidación y las condiciones ambientales del lugar.
Ese instrumento permitiría identificar dónde aplicar medidas de mitigación, mejoramiento, regularización o reubicación, según las características de cada asentamiento, además de establecer criterios para impedir la ocupación de zonas de riesgo.
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El proyecto también contempla programas de atención a viviendas expuestas a peligros, con rehabilitación, reforzamiento y adecuaciones de infraestructura básica, así como reubicaciones planificadas cuando sean necesarias “En el caso de los asentamientos ubicados en Ciudad de México con la categoría de ‘Huella de asentamientos humanos‘, se implementará la política de no expansión, y en su caso, reubicación, o lo que corresponda”, subraya el diagnóstico.
Para ampliar las alternativas habitacionales se propone recuperar viviendas abandonadas mediante convenios voluntarios con sus propietarios, rehabilitarlas e incorporarlas a esquemas que incluyen el arrendamiento social, con prioridad en zonas consolidadas que ya cuentan con servicios.
Estas acciones forman parte del proyecto de ordenación, por lo que su inclusión en el documento no significa que los asentamientos hayan quedado regularizados ni que las intervenciones estén ejecutándose.