Mundial 2026: 47 viviendas se transforman en alojamientos turísticos en CDMX cada mes

Un departamento en la colonia Roma, otro en la Condesa y uno más sobre la avenida Aquiles Serdán. Así, cada día tres viviendas dejan de ser el hogar de alguien para convertirse en una “habitación de nadie”; un espacio de Airbnb que hoy se renta a turistas y mañana quizá permanece vacío. 

Cada 48 horas, tres viviendas dejan de estar disponibles para el alquiler residencial y pasan al mercado de alojamiento turístico en la Ciudad de México —equivalente a 47 viviendas cada mes—, según un análisis de organizaciones e iniciativas vinculadas a temas urbanos y derechos sociales. La aceleración del fenómeno ocurre a tres meses de que la Ciudad de México sea una de las sedes del Mundial 2026. 

El análisis, con corte de diciembre de 2024 a junio de 2025 y basado en datos de Inside Airbnb —proyecto independiente de investigación que analiza información de la plataforma para evidenciar su impacto en comunidades y viviendas locales—, muestra que en solo seis meses la plataforma sumó 770 nuevos espacios. 

Además, pese a que Ley de Turismo de la Ciudad de México limita la operación de viviendas en plataformas digitales a un máximo de 180 a 182 noches anuales (50 % de ocupación), los datos del estudio indican que 7,532 propiedades (28 % del total) exceden ese límite.

Cuatro alcaldías concentran más de 80 % de la oferta total

Sin embargo, el aumento no solo aparece en el volumen, sino también en la distribución territorial: cuatro demarcaciones en particular concentran 81 % de la oferta total de alojamientos turísticos en la capital. La alcaldía Cuauhtémoc se mantiene como el epicentro del negocio. 

Durante el periodo analizado, esta demarcación registró 12,514 alojamientos, es decir, 46.1 % del total de la ciudad. En esta alcaldía —que incluye colonias como Roma, Condesa y Juárez— los datos indican que tres viviendas salieron del mercado residencial cada cuatro días durante los primeros dos trimestres de 2025. Le siguen Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Coyoacán, que completan el diagrama de la turistificación. 

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El mapa de Inside Airbnb da cuenta de ello. El Sabueso revisó el sitio para observar los cambios en la distribución de alojamientos desde entonces, pero el patrón permanece prácticamente igual. 

Las manchas rojas —que representan casas o departamentos completos— y las verdes —habitaciones privadas— se concentran en una zona muy específica: el centro-poniente de la Ciudad de México. Esta concentración sugiere que el modelo de negocio se dirige casi exclusivamente al turismo y a los nómadas digitales, mientras las zonas periféricas quedan al margen. 

En contraste, hacia el oriente, en Iztapalapa y Tláhuac, así como en el extremo norte, en Gustavo A. Madero, la presencia de alojamientos resulta mínima. La distribución evidencia una desconexión entre la oferta de la plataforma y las zonas donde vive la mayor parte de la población local, lo que refuerza la burbuja turística en el poniente, centro y sur de la capital.

61 % nuevos anfitriones en CDMX a raíz del Mundial 2026

La cuenta regresiva hacia la Copa del Mundo no solo despierta expectativa en las canchas; en la Ciudad de México, el torneo transformará el mercado inmobiliario a un ritmo que la legislación todavía no logra regular, o incluso aplicar, según especialistas.

La inauguración del máximo evento de futbol tendrá lugar el 11 de junio en el Estadio Banorte (Azteca), ubicado en Santa Úrsula Coapa, al sur de la Ciudad de México, dentro de la alcaldía Coyoacán, y tendrá como protagonistas a la Selección Mexicana contra la de Sudáfrica. En total, el país albergará 13 encuentros distribuidos en tres ciudades: Guadalajara, Monterrey y CDMX. Y aunque la capital solo recibirá cinco partidos, numerosos propietarios están adecuando sus viviendas para este mundial.

Inside Airbnb indica que la plataforma cuenta con 26,294 espacios en la urbe, con un promedio de 1,556 pesos por noche en general. Pero esta cifra puede incrementarse en los meses previos al evento.  

Según el estudio El papel de Airbnb en la Copa Mundial de la FIFA 2026, elaborado por la firma Deloitte, se espera la llegada de alrededor de 44,000 huéspedes a través de Airbnb. En conjunto, estos visitantes generarán cerca de 274,000 noches de alojamiento durante su estancia. 

El informe también estima que cada asistente a la Copa Mundial gastará aproximadamente 316 dólares por noche —equivalentes a unos 5,567 pesos—, con un consumo concentrado principalmente en las zonas cercanas a la sede.

La Copa Mundial tendrá un impacto sobre el turismo en la Ciudad de México durante los próximos cinco años. En particular, la FIFA estima que 65 % de los turistas mundialistas regresará a las ciudades anfitrionas. Dentro de este grupo de visitantes, una parte de las personas se hospedará en alojamientos rentados a través de Airbnb.

En este escenario, la consultora prevé un aumento significativo en la oferta de alojamientos. Incluso estima que el número de anfitriones crecerá 61 % en la capital a raíz del Mundial 2026, en un contexto en el que la ciudad aún no establece límites para la vivienda turística.

La fiebre mundialista y sus víctimas

“La demanda proyectada de visitantes —más de 5 millones en el país— supera ampliamente la capacidad de hospedaje tradicional. Ante este panorama, las plataformas de alojamiento temporal se convertirán en un complemento inevitable. El torneo durará apenas unas semanas, pero sus efectos podrían extenderse más allá del silbatazo final”, advierte en entrevista Miguel Antonio Saucedo Ramírez, abogado litigante con 30 años de experiencia en materia civil, inmobiliario, mercantil y corporativo.         

En palabras del especialista, la cancelación masiva de contratos de arrendamiento comenzó hace más de un año, anticipando el Mundial 2026. Familias enteras externan preocupación por la posibilidad de abandonar sus colonias de siempre, empujadas no por la violencia ni por una crisis económica directa, sino por la lógica implacable del mercado turístico.

Una nota de Expansión Política, publicada en noviembre, ejemplifica esta situación. En Santa Úrsula Coapa, integrantes de la Cooperativa Acción Comunitaria alertaron sobre el surgimiento de construcciones de edificios de departamentos que no mostraban manifestaciones de obra. Su intranquilidad recaía en que esta inversión inmobiliaria provocará una zona popular y un encarecimiento en el precio de vivienda.

“Evidentemente hay un tema complejo, no lo está resolviendo la autoridad (…). Sí ha crecido el alcance de las plataformas. Basta voltear a Santa Úrsula Xitla y a las colonias aledañas al Azteca o incluso a lo que eran los ejidos de Coapa, que están siendo cambiados los usos de suelo para convertirlos en rentas de corta estancia. Además, remodelan casas para meter cinco, seis o siete microdepartamentos para recibir a huéspedes”, dice Saucedo Ramírez.

Pero, una vez más, el fenómeno también abarca alcaldías y colonias antes mencionadas. Habitantes han visto cómo sus vecinos de toda la vida son desplazados ante la rentabilidad aplastante del turismo; un propietario puede obtener entre 300 y 400 % más ingresos con una renta de corta estancia que con un arrendamiento tradicional, en voz del abogado.

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“A los dueños de los inmuebles les conviene más económicamente transformar estas propiedades a rentas de corta estancia y obtener un 300 o 400 %, que el volumen de la renta normal de larga estancia podría generar. ¿Dónde está la complicación? Las autoridades, principalmente los legisladores de la CDMX, no hicieron una comparativa sobre cómo lo resolvieron otras ciudades y países, en donde se ha limitado el número de viviendas, no los días, como en México. 

“Este esquema permite que en una misma manzana existan entre tres y diez viviendas dedicadas a renta temporal y el porcentaje no llega más allá del 20 %. Lo que estás generando como autoridad es que no limitas, simplemente estás regulando y, en lugar de concentrar a todos en una colonia, los vas a dispersar en varias para que el problema se pueda atacar y evidentemente no siga creciendo”, agrega.

¿Y México? Ante la ausencia de un marco regulador

El Congreso de la Ciudad de México aprobó límites para plataformas de hospedaje como Airbnb mediante reformas a la Ley de Turismo de la Ciudad de México y a la Ley de Vivienda de la Ciudad de México. Estas modificaciones se publicaron en abril de 2024 en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México, aunque hasta ahora no han entrado en operación.

Entre las disposiciones destaca el registro de las plataformas, así como de los anfitriones y de los inmuebles destinados a vivienda turística, en padrones del gobierno capitalino. La habilitación de estos registros debía concretarse a más tardar en octubre de 2024 por parte de la Secretaría de Turismo de la Ciudad de México y de la Agencia Digital de Innovación Pública (ADIP).

Sin embargo, dichos padrones aún no existen. Por esta razón, tampoco se aplican medidas como el límite máximo de seis meses de ocupación anual por vivienda ni la prohibición de destinar a renta turística las casas o departamentos construidos mediante programas de vivienda social o aquellos edificados dentro del proceso de reconstrucción tras el sismo 2017.

Por su parte, la jefa de Gobierno de la Ciudad de México, Clara Brugada, anunció en julio de 2025 un paquete de 14 medidas —conocido como Bando 1— para enfrentar el desplazamiento de habitantes originarios provocado por el aumento en el precio de las rentas. Entre las acciones planteadas figura la presentación de una iniciativa de rentas justas y el fortalecimiento de la regulación sobre plataformas de alojamiento turístico como Airbnb.

No obstante, para la iniciativa colectiva Memorial Urbano y la Oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL), los avances resultan insuficientes. “Son lentos en comparación con la voracidad del negocio inmobiliario que despoja y gentrifica, y se ven entorpecidos por el Mundial”.   

—¿Consideran que la legislación actual resulta suficiente para regular este fenómeno o se encuentra rezagada frente a la realidad del mercado? 

—Para poder contestar esta pregunta sería necesario que las previsiones de la Ley de Turismo de la CDMX relacionadas con las estancias temporales estuvieran aplicándose y eso no ha sucedido, ya que la Secretaría de Turismo no ha puesto en funcionamiento hasta ahora ni el padrón de anfitriones ni el de las plataformas. Posterior a ello, deberíamos poder evaluar el porcentaje de viviendas que realmente están siendo registradas; si realmente se darán de baja del padrón a aquellas personas o empresas que violen el límite de 50 % de las noches del año establecido también en la Ley de Turismo.

—¿Cómo debería prepararse la ciudad ante eventos masivos que incrementan la demanda de alojamiento?

—Una primera cuestión sería evaluar si realmente existe la capacidad para que se lleven a cabo estos megaeventos. Además, habría que contar con información muy clara relacionada con el número de personas que se esperan la visiten en ocasión de un determinado evento y los cuartos de hotel disponibles. Permitir, a partir de esta información, la construcción de más cuartos de hotel —regulados, bajo el uso de suelo pertinente y no en edificios habitacionales— podría ser una vía. La otra podría ser construir una plataforma pública de alquileres temporales en viviendas, ya habitadas, sorteando (lo que es bastante complejo) los problemas que otras ciudades enfrentaron al momento de realizar ejercicios similares.

Precedentes internacionales

Al respecto, Memorial Urbano y HIC-AL, ambas participantes en el análisis sobre el acelerado crecimiento de Airbnb en la Ciudad de México, señalan para El Sabueso que algunos de los precedentes más relevantes en materia de regulación se encuentran en lugares como Barcelona, París, Viena, Ámsterdam y en varias ciudades de Estados Unidos, entre ellas Nueva York. 

En estos casos, la normativa fija un límite al número de viviendas que pueden ofrecerse en plataformas de alquiler temporal. Otras legislaciones establecen que solo es posible ofertar cuartos y no viviendas completas, y por un número de noches muy limitado.

Este es el caso de Nueva York, en donde la Ley Local 18 – 2022 (Ley de Registro de Alquileres a Corto Plazo) además de establecer la obligatoriedad de registro para todos los anfitriones, plantea que el máximo de noches del año para hacerlo debe ser inferior a 30 días, exige que el anfitrión resida en la vivienda y esté presente durante la estadía del visitante, limitando también el número máximo de huéspedes a dos por reserva. 

Esta ley prohíbe explícitamente a plataformas como Airbnb procesar reservas para inmuebles no registrados oficialmente ante la autoridad local competente y responsabilidad legal directa a estas plataformas digitales. La implementación de la ley se inició en septiembre de 2023 y ha resultado en una reducción significativa de la oferta de alquileres a corto plazo en la ciudad.

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