Informalidad y sobreoferta en rentas vacacionales agravan la crisis turística en Tulum

En Tulum, Quintana Roo,  los anuncios activos de rentas vacacionales ascienden a más de 8 mil 200 tan solo en la plataforma Airbnb, donde incluso se detectan alquileres en zonas de invasión. Sin embargo, la Secretaría de Turismo del estado (Sedetur) únicamente tiene registro de unas 3 mil 700 unidades, lo que ha generado un problema mayor para el sector formal debido a la saturación de servicios y el impacto en la experiencia turística que ofrece el destino. 

De acuerdo con la plataforma de análisis de datos AirROI, en Tulum se ofertan 8 mil 269 rentas vacacionales, lo que representa el mercado más grande de los 29 monitoreados en Quintana Roo. Hasta noviembre de este año, en comparación con el año anterior, los ingresos promedio disminuyeron un 8%, mientras que los anuncios activos aumentaron un 5 por ciento. El informe destaca que, en Tulum y prácticamente en todo el estado, enero es un mes clave en el que un anuncio genera hasta tres veces más ingresos que en septiembre, el periodo con menor actividad.

“Un anuncio promedio en Tulum genera 60 mil 900 en enero y 26 mil 300 en septiembre, el mes de menor actividad. Los tres meses de mayor rendimiento concentran el 33% de los ingresos anuales, mientras que, en una distribución equitativa a lo largo del calendario, tres meses representarían el 25 por ciento”.

El análisis de datos detalla además que las propiedades con mayor rendimiento generan hasta 92 mil 600 pesos mensuales, 5.2 veces más que el promedio. En tanto, las propiedades con un “desempeño sólido” perciben 42 mil 600 pesos, ubicándose 24 mil pesos por encima de la media. Finalmente, los inmuebles de menor rendimiento alcanzan un máximo de 7 mil 620 pesos.

Subregistro ante Sedetur e incumplimiento fiscal

Por su parte, la cifra oficial de la Sedetur, a través del Registro Estatal de Turismo (RETURQ), solo reconoce 3 mil 718 rentas, con una tarifa promedio de 2 mil 400 pesos. Actualmente, estas unidades reportan un 46% de ocupación y una estancia promedio de cinco días. 

La Ley de Turismo del Estado establece la inscripción en el RETURQ como un requisito obligatorio para ofrecer cualquier servicio turístico, incluido el hospedaje mediante plataformas como Airbnb o Booking. Este trámite exige cumplir ante el Servicio de Administración Tributaria de Quintana Roo (SATQ) con el pago de obligaciones como el Impuesto al Hospedaje (IH), correspondiente al 5% sobre el valor del alojamiento, además de los tributos federales ante el SAT (ISR e IVA).

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Asimismo, el marco legal contempla trámites municipales como la licencia de funcionamiento y la anuencia de Protección Civil, verificando que el uso de suelo resulte compatible con la actividad comercial.

Colapso en infraestructura urbana y servicios públicos

“Tulum es un destino frágil porque no es un destino planificado, y a eso vimos un crecimiento que no tuvo límite; el único límite fue la oferta y la demanda, de tal suerte que creció de manera desordenada, causando un desbalance que vemos hoy incluso contra la demanda misma”, señaló David Ortiz Mena, presidente de la Asociación de Hoteles de Tulum y del Consejo Hotelero del Caribe Mexicano.

El dirigente advirtió que el municipio enfrenta deficiencias en drenaje, abasto de agua potable, infraestructura vial y capacidad de seguridad pública, lo que evidencia dicho crecimiento descontrolado. Ortiz Mena señaló también la desproporción entre las unidades que operan y las registradas formalmente ante la Sedetur.

A la oferta de rentas vacacionales se suman 10 mil 800 cuartos de hotel, de los cuales alrededor de un millar permanecen cerrados, algunos temporalmente por remodelación o incosteabilidad operativa, y otros de forma definitiva, debido a la baja afluencia de los últimos meses.

Durante un periodo de seis meses que concluyó recientemente, la ocupación hotelera registró caídas significativas: las propiedades de la zona costera operaron alrededor del 20%, mientras que los complejos todo incluido sobre la carretera federal rondaron el 40 por ciento.

Crisis de ocupación en la hotelería tradicional

Ortiz Mena apuntó que, además de afrontar la baja demanda y las dificultades para cubrir nóminas, el gremio hotelero ha tenido que asumir los costos de contención y retiro de sargazo en las playas. 

“Es para el sector sumamente preocupante la renta vacacional, si bien es cierto que no estamos en contra de ella. Sí estamos a favor de que se tenga una regulación”, dijo, añadiendo que más allá de la recaudación fiscal, es urgente fijar límites y criterios claros de zonificación urbana, pues existen alquileres turísticos operando en predios irregulares o asentamientos informales.

Calificó como “muy grave” esta situación, al recalcar que dichas zonas carecen de condiciones para albergar turistas y que el ordenamiento territorial debe hacer respetar los usos de suelo permitidos.

“Debe haber una diferenciación para quien quiere de manera temporal rentar una casa o un departamento y quien hace de eso una industria, la regulación que venga debe de hacer una diferenciación clara entre estas dos cosas. Lo cierto es que Tulum tiene que mejorar respecto a la experiencia de los visitantes”, concluyó.