Respuesta a Carlos Acuña sobre el Edificio Trevi

Las diferencias en los debates públicos pueden tener diversas dimensiones; algunas irreconciliables, como las ideológicas. Sin embargo, hay otras que suelen dirimirse a partir de los hechos, de la verdad, que aunque incómoda para algunos, no tiene vuelta de hoja.

En este intercambio de ideas en Animal Político sobre el inmueble de Colón núm. 1, coloquialmente llamado “edificio Trevi”, existe una parte del debate sobre lo que algunos creen que debería ser, que es muy respetable. Sin embargo, hay otra sobre lo que es.

Y en este sentido somos irreductibles; no hay espacio a la interpretación. Aquí no hay disputas ni guerras. Se trata de exponer la verdad de los hechos. Por tal motivo, respondemos a los señalamientos que hizo el señor Carlos Acuña en su texto del 30 de julio, y adjuntamos esta liga para que se puedan revisar en línea todos los documentos a los que se hace referencia en esta réplica.

Sobre el derecho al tanto

El Sr. Carlos Acuña afirma que fue “una irresponsabilidad de los propietarios” (familia Cabrera) que el edificio Trevi nunca haya sido regularizado como propiedad en condominio. Es decir, que se cambiara el régimen de su título de propiedad como un solo inmueble. Alude a la existencia de contratos de renta independientes y planos que señalaban espacios diferenciados. Incluso hace un símil de un caso de la Ley de Propiedad en Condominio con un asunto laboral.

Lo más importante sobre este punto es que la familia Cabrera no tenía NINGUNA obligación de cambiar a un régimen de propiedad en condominio. El artículo 3 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal dice que “La constitución del Régimen de Propiedad en Condominio …. es una declaración de voluntad… de los propietarios”.

El espíritu de la Propiedad en Condominio es que coexista la propiedad privada en la propiedad común, es decir, cuando hay varios dueños de varios departamentos en un solo inmueble. En este caso, el edificio sólo era de la familia Cabrera. Para ellos no tenía sentido hacer una modificación como la que sugiere el Sr. Acuña.

Sobre la reflexión histórica

En el citado texto se hace referencia al debate de 1954 en la Cámara de Senadores sobre el derecho al tanto. Alude al señalamiento del senador Alfonso Pérez Gasga sobre las necesidades sociales y la admisión del derecho del tanto al inquilino. Sin embargo, como en cualquier discusión legislativa, donde hay diversos puntos de vista, el único resultado palpable es lo que queda plasmado en una ley.

En este caso, el citado debate se tradujo en el artículo 2448 J del Código Civil, que regula la forma y plazos en los que se concede y ejercita el derecho del tanto, mismo que según la ley ocurre así:

1. El arrendador tiene la obligación de avisar al arrendatario el precio, condición y modalidad de la venta. Esto se hizo el 1 de marzo de 2018, por el notario público No.19, Lic. Miguel Alessio Robles.
2. Dejar correr el plazo de 30 días para que el arrendatario manifieste si quiere comprar y exhiba el precio de compra.
3. El arrendatario debe manifestar su voluntad de comprar en este plazo, algo que no se hizo en este caso.
4. El precio a pagar es el que estipula el arrendador, sin espacio a negociación. Esto, tampoco pasó.

En conclusión, más allá de las opiniones de algunos senadores durante ese debate de 1954, el resultado del mismo es una ley que deja claros puntos de cómo se ejerce el derecho al tanto. Bajo este marco, se comprueba que los dueños anteriores del edificio Trevi sí cumplieron con su obligación, y los inquilinos no pusieron sobre la mesa el precio que se pedía por el inmueble ($80,000,000, precio que se fijó y al que se vendió el inmueble) en los tiempos legales señalados.

Sobre las notificaciones

Uno de los principales cuestionamientos hacia los antiguos dueños del Edificio Trevi es que no notificaron debidamente a los inquilinos del inmueble y que no existió igualdad de circunstancias para ofrecer el derecho al tanto.

Como mencioné al principio del texto, algunas diferencias se resuelven con hechos. El notario Alessio Robles, en la escritura pública No. 100895 del 1 de marzo del 2018, hizo constar que notificó a los 35 arrendatarios la voluntad de la familia Cabrera de vender el inmueble arrendado. Hay constancia de cómo se ofreció a los 35 arrendatarios el inmueble en igualdad de circunstancias.

En cuanto al precio de venta, así como el pago de impuestos del inmueble, esto consta en la escritura pública No. 101184, del 10 de abril del 2018, página 42, apartado D y E.

Sobre el acoso judicial

El Sr. Acuña afirma que una misma cosa no puede juzgarse dos veces, y tiene razón. Sin embargo, se confunde en el origen de los asuntos.

En primer lugar, el 9 de abril del 2018 cuatro de los arrendatarios del Edificio Trevi demandaron la nulidad de compraventa entre la Familia Cabrera y el Fideicomiso 2476/2017 ante el Juez 20 de lo Civil. Esto, un día antes de que ocurriera la compra, que fue el 10 de abril del 2018. En este juicio se debatía el tema de la propiedad.

En segundo lugar, varios arrendatarios / inquilinos decidieron no pagar las rentas al nuevo propietario, sino que simularon pagos de rentas mediante consignaciones al Juez 20 de lo Civil. Por esta razón se iniciaron diversos procesos por falta de pago, en una demanda para la terminación de los contratos de arrendamiento, mismos que se ganaron a favor del Fideicomiso.

En conclusión, se abordaron relaciones jurídicas diversas, nunca se juzgó algo dos veces, como afirma el Sr. Acuña.

Sobre la figura del Fideicomiso

El Sr. Acuña dice que no le queda claro si es legal que una institución, en su calidad de Fideicomitente, pueda ofrecer a sus clientes el servicio de promover juicios.

La respuesta es Sí. La institución fiduciaria, al ser propietaria del inmueble, está obligada a defender el patrimonio fiduciario.

Sobre la subjetividad de los procesos

En el caso específico de la renta del Sr. Acuña, afirma que las condiciones de pago de alquiler se cambiaron sin que fuera notificado adecuadamente. También habla sobre irregularidades en su proceso, mismas que derivaron en su desalojo. Aquí es importante hacer varias precisiones:

1. Mediante la escritura pública No. 1016545, del 8 de junio del 2019, el titular de la Notaría núm. 19, Lic. Miguel Alessio Robles, notificó al Sr. Acuña y a otros arrendatarios que el nuevo arrendador era el Fideicomiso 2476/2017 y que para cumplir con la cláusula cuarta de su contrato (pago de renta), el alquiler se debía pagar en el Despacho 16 del edificio de Colón 1. En el caso del Sr. Acuña, esto nunca pasó.
2. Resulta curioso que la mayoría de los vecinos siguieron pagando sus rentas en el Despacho 16 del inmueble. Sólo algunos decidieron no hacerlo así.
3. Ante la falta de pago del Sr. Acuña, el 25 de abril de 2019 el Juez 42 de lo Civil dictó sentencia y condenó al Sr. Acuña a desocupar el inmueble y al pago de rentas no pagadas.
4. El 1 de julio de 2019 el juzgado notificó en forma personal al Sr. Acuña el plazo de cinco días para desocupar y entregar el inmueble arrendado. Ante la negativa del Sr Acuña por cumplir con la orden del Juez, el 20 de agosto del 2019 se realizó la toma de posesión.
5. El 12 de julio de 2019 el Sr. Acuña pidió que se suspendiera la Ejecución de Sentencia, a lo que el juez concedió la suspensión, sujeto a que exhibiera la contra garantía, algo que nunca pasó. La toma de posesión ocurrió el 20 de agosto de 2019, es decir 38 días después, no tres, como él manifiesta.
6. Todas las tomas se realizaron por Ejecución de Sentencia, por el actuario del Juzgado 42 de lo Civil, el 20 de agosto de 2019; por el actuario 69 Civil, el 14 de octubre, y el mismo Juez 69 Civil, el 20 de marzo del 2019.

Sobre los dueños del edificio

En el artículo del Sr. Acuña se menciona en varias ocasiones a Público Coworking como dueño del edificio. Es importante señalar que esta empresa es una persona moral distinta a la implicada en la operación. Es decir, no es el dueño del edificio Trevi ni forma parte del Comité Técnico del Fideicomiso dueño del inmueble.

También es importante mencionar que se ha asumido que el futuro del edificio Trevi será el de un espacio de oficinas tipo coworking. Esto no será así.

Conclusión

La discusión sobre el futuro del edificio Trevi, y más aún, sobre la dinámica inmobiliaria en la Ciudad de México es sumamente valiosa. Todos los puntos de vista son válidos, nos gusten o no. Sin embargo, es fundamental construir un debate informado.

Los nuevos dueños del Edificio Trevi, lejos de destruir el inmueble, lo preservarán con algunas remodelaciones, conservando su fachada y redefiniéndolo como un referente del Centro Histórico de la Ciudad de México.

Es importante entender que las ciudades son dinámicas y que las zonas deben renovarse. La inversión que se ha hecho y que se hará en el edificio de Colón núm. 1 se traducirá en el impulso a reinventar una zona histórica de la ciudad, que merece ser preservada y mantenerse en el presente, y no solo en la memoria colectiva.

* Claudia Rosales es abogada del Fideicomiso 2476/2017 cuyo Fiduciario es Banca Mifel, SA, nuevo propietario del inmueble.