Modernización catastral: ¿más certeza jurídica o un predial más caro?

Por Marco Cancino*

Una maestra jubilada quería vender su casa en Tijuana y regresar a La Paz. En lugar de cerrar el trámite, se encontró con un cobro de agua por 51,879 pesos que no le correspondía. Habían asociado otra cuenta a la clave catastral de su vivienda. Catastro expidió constancias para aclararlo y la dependencia del agua reconoció el error, pero ella terminó pagando parte del adeudo para continuar con la venta. Durante la espera, contó, tuvo que dormir sobre una alfombra. El semanario ZETA documentó su historia en julio de 2024. Para la administración era una cuenta que debía corregirse; para ella eran dinero, tiempo y salud.

Ahí comienza la necesidad de modernizar los registros inmobiliarios: en una persona que necesita que sus documentos le permitan disponer de su patrimonio. El problema de la maestra era un cobro de agua, pero la confusión entre cuentas y claves muestra lo que ocurre cuando la información no se verifica y las oficinas no resuelven juntas. A escala nacional, el INEGI reportó que al cierre de 2024 solo 65 por ciento de los casi 45 millones de predios inscritos en los padrones tenía representación cartográfica. No demuestra evasión; muestra cuánto falta por conocer y ordenar antes de tomar decisiones que afectan a sus propietarios.

Con registros confiables, esa persona debería encontrar una respuesta, no convertirse en mensajera entre dependencias. Vincular catastro y Registro Público puede ayudar a detectar diferencias, aunque digitalizar no corrige automáticamente un dato ni sustituye los procedimientos legales. Ese es el sentido que debemos exigir a la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, aprobada por el Senado el 14 de octubre. Hacerla funcionar exige mirar qué encontrará la persona que llegue a una oficina municipal con un problema que no puede resolver sola.

Del otro lado del mostrador alguien tendrá que revisar expedientes, medir terrenos, actualizar construcciones y atender aclaraciones. La propuesta incorpora herramientas tecnológicas de la Agencia de Transformación Digital, y la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) ya coordina un programa con asesoría técnica. Hay responsables identificados. Pero sin personal, equipos o dinero, la persona puede terminar recorriendo con sus papeles la distancia entre lo que promete la ley y lo que esa oficina puede hacer.

¿Y si el diagnóstico de cada municipio determina las etapas, apoyos y plazos?

Los lineamientos federales de 2026 permiten ver el problema: contemplan subsidios de SEDATU de hasta 60 por ciento del proyecto y una aportación local de 40 por ciento o más, con requisitos, evaluación y disponibilidad presupuestaria. Hay apoyo, pero hay que poder alcanzarlo. Si un ayuntamiento no tiene con qué aportar o quién prepare el proyecto, podría quedarse fuera por las mismas carencias que necesita superar. Entonces, una política pensada para ordenar la información terminaría avanzando más donde ya hay capacidades. Pedir lo mismo a todos no corrige esa desigualdad; hace falta acompañar más a quienes parten de más atrás.

Ese acompañamiento tampoco puede terminar al instalar una plataforma. Desde Inteligencia Pública proponemos que el diagnóstico de cada municipio determine las etapas, los apoyos y los plazos, con respaldo estatal y asistencia federal que incluya operación, mantenimiento y formación de personal. El INEGI puede aportar desde sus competencias técnicas. Recaudar mejor ofrece un incentivo y el predial interviene en cálculos de participaciones, pero una mejora futura no paga el trabajo presente. El municipio necesita recursos para empezar, no solo la promesa de que después estará mejor.

Al hablar de esos beneficios aparece una pregunta que la autoridad debería responder con franqueza: ¿se trata de proteger el patrimonio o de obtener más ingresos? Puede buscar ambas cosas. Los propios lineamientos de SEDATU piden describir el beneficio recaudatorio de los proyectos. Recaudar más no es ilegítimo: necesitamos servicios y es injusto que unos cumplan mientras otros permanezcan fuera del padrón. El problema aparece si se ofrece certeza jurídica sin explicar qué ocurrirá con el pago. Incluir inmuebles omitidos y facilitar el cumplimiento es distinto de elevar la obligación de las familias que ya contribuyen.

Para una familia esa diferencia se vuelve muy concreta al recibir su boleta. Decirle que la tasa no cambió no le explica por qué debe pagar más: el monto también depende del valor sobre el que se calcula. Valor catastral y comercial tampoco son criterios ajenos: la reforma constitucional de 1999 ya planteó equiparar valores unitarios del suelo con los de mercado y ajustar tasas para preservar equidad y proporcionalidad. Actualizar la valuación obliga a revisar el cobro en su conjunto. Refugiarse en que no se modificó el porcentaje deja sin responder lo que importa a quien deberá sacar el dinero de su ingreso.

Poseer un inmueble valioso no equivale a tener dinero disponible

Ese dinero no necesariamente aumentó con el precio de la vivienda. Puede llegar una obra pública, crecer la demanda inmobiliaria, por la gentrificación, por ejemplo, o cambiar el entorno y encarecerse la zona sin que sus habitantes hayan decidido esa transformación. Es razonable discutir que una parte del beneficio patrimonial contribuya al financiamiento colectivo. Pero la persona jubilada sigue viviendo de su pensión y quien paga una hipoteca puede conservar el mismo sueldo. La OCDE advierte sobre esa dificultad de liquidez: poseer un inmueble valioso no equivale a tener dinero disponible. Para quien quiere seguir habitando su casa, la plusvalía no paga automáticamente el supermercado ni los medicamentos.

Si el predial aumenta mientras el ingreso permanece igual, algo tendrá que ajustarse en el presupuesto familiar. Puede ser el transporte, la educación, el ahorro o el dinero para descansar y disfrutar actividades culturales. Antes de exigirlo hay que publicar simulaciones por ingreso, territorio y uso del inmueble, incluida la pérdida de beneficios. Esa información permitiría proteger la vivienda principal de hogares con poca liquidez, mediante transiciones y apoyos focalizados, sin confundirlos con grandes patrimonios o propiedades que producen rentas. La gradualidad requiere revisiones para no conservar privilegios; los diferimientos, condiciones comprensibles.

Comprender la obligación es parte del servicio. Una boleta tendría que explicar qué cambió, cómo se calculó el monto y dónde revisarlo; la autoridad debería resolver errores sin mandar a la familia de oficina en oficina. Después del pago, esa misma claridad debe permitir seguir el destino del dinero. El predial es un impuesto, no una contraprestación que garantice una mejora equivalente frente a cada casa. Puede atender necesidades colectivas y redistribuir recursos. En la Ciudad de México, además, la hacienda es unitaria y las alcaldías no cobran como municipios independientes. Eso exige explicar cómo se traducirá el esfuerzo ciudadano en resultados públicos verificables.

La maestra de Tijuana necesitaba vender su casa y volver a su vida. Su historia permite recordar para quién debería funcionar todo lo demás: los registros, las plataformas, los apoyos municipales y las reglas de cobro. La modernización merece hacerse con financiamiento que llegue a quienes más lo necesitan y con una evaluación que observe qué cambió para las personas. Tendremos mejores catastros cuando sirvan para proteger el patrimonio y financiar servicios públicos, sin obligar a las familias a pagar errores de los registros ni confundir una casa que vale más con un ingreso que sigue siendo el mismo.

*Marco Cancino es director general de Inteligencia Pública. redes: @marco_cancino

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