Redacción Animal Político · 9 de noviembre de 2025
Alguna vez se han preguntado si deberíamos defender la vivienda como un derecho público y gratuito, así como defendemos el derecho a la educación y la salud.
Este ideal no debería parecernos descabellado: toda familia —idealmente toda persona— debería tener una vivienda adecuada, con servicios públicos que hagan del hogar y las colonias lugares habitables y disfrutables.
Hace unas semanas el político español Gabriel Rufián lo dijo en el Congreso de ese país: “Por encima del derecho de un rico a tener 10 casas, está el de una familia a tener una”.
Con este ideal en mente, desde el INDESIG y Política Colectiva analizamos cuánto recaudaron 54 municipios entre 2021 y 2023 por el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) —también llamado transmisión de dominio o traslación patrimonial— en algunos municipios. Este impuesto, que ha sido históricamente opacado por el predial, generalmente se paga en el notario cuando una persona adquiere un inmueble.
Entre los hallazgos identificamos que el monto del ISAI puede variar mucho entre una ciudad y otra. Por ejemplo, por una vivienda de 1.5 millones de pesos, el monto a pagar por este impuesto sería de 40 mil pesos en Zapopan, casi 60 mil pesos en Guadalajara y cerca de 82 mil pesos en Querétaro. Esta disparidad no es menor y revela que el trato fiscal a la vivienda puede tener criterios muy diferentes.
Llama la atención el caso de Querétaro, pues entre 2021 y 2023 el 23 % de todos sus ingresos provinieron del ISAI; esto es demasiado dinero, casi 1 de cada 4 pesos de todo su presupuesto. De hecho, siete ciudades del país recaudaron más por ISAI que por predial en al menos uno de los años que analizamos y, en promedio, cinco ciudades recaudaron más por ISAI que por predial entre 2021 y 2023. Aun así, hay muchos aspectos por mejorar para hacer más justo y progresivo el cobro de este impuesto.
A partir de estos datos vale la pena cuestionarnos varias cosas: en este contexto de creciente acaparamiento de la vivienda, ¿no debería pagar más quien compra su quinta vivienda que quien compra su primera? ¿No se debería pagar más ISAI en zonas con riesgo de gentrificación? ¿No tendría que pagar más ISAI quien hereda una casa que quien hereda un emporio inmobiliario? ¿No tendríamos que pensar cómo hacer más justo el cobro de impuestos a los desarrolladores inmobiliarios, un sector que a veces acapara y en otras especula con este derecho? ¿No deberían los gobiernos locales priorizar la recaudación del ISAI y el predial en las viviendas más caras para diseñar mejores programas de acceso a la vivienda?
Algo innegable es que las aprobaciones que brindan los gobiernos a los desarrolladores inmobiliarios cada vez hacen a las ciudades más sufribles y menos vivibles, con fraccionamientos alejados, sin transporte público, sin parques o áreas verdes, lejos de centros educativos y de salud.
El mercado inmobiliario —particularmente su sector más voraz— nos está privando de tener viviendas a montos accesibles y de desarrollar ciudades disfrutables. Y lo peor es que estas decisiones implican muchos años de condena y esfuerzos casi imposibles de revertir.
Repensar y rediseñar un solo impuesto no podrá cambiar por sí mismo la realidad del derecho a la vivienda, pero sí es un aspecto fundamental y transversal a los problemas que hoy estamos padeciendo: la financiarización, la turistificación, la gentrificación y el acaparamiento.
Hablar de desmercantilizar la vivienda no se trata de “hacernos comunistas”, sino de repensar el acceso a un derecho básico y necesario con programas públicos y políticas articuladas desde el gobierno federal, los estados y los municipios. Esta discusión ya la dimos con la educación y la salud, se reconocieron como derechos, se ampliaron políticas públicas, y la “dictadura del proletariado” no se instauró.
Hoy son muy pocas las ciudades que están tomando medidas al respecto. Por eso, desde el INDESIG y Política Colectiva apostamos por convencer a regidurías y presidencias municipales de que se puede rediseñar este impuesto para hacerlo más justo y progresivo, porque quien compra su décima casa para convertirla en Airbnb debería subsidiar, con sus impuestos, a las personas y familias a las que les cuesta sudor y explotación conseguir el enganche para un crédito, pagarle al banco y cubrir decenas de miles de pesos del ISAI ante el notario.
*Luis Javier Moreno (@luisjamb) es politólogo y máster en análisis político. Director de Política Colectiva.