‘No nos alcanza’: ¿Por qué es tan difícil comprar o rentar una casa en la CDMX?

Cuando a Cristian y Patsy les subieron la renta 12%, decidieron mudarse de su casa en el sur de la Ciudad de México a una vivienda cerca del Periférico.

“Estábamos digamos justos con el dinero para pagar y luego nos suben mil pesos la renta, pues es como de ‘ahora sí ya no vamos a poder’. Sí podríamos, pero no podríamos comprar a la mejor un coche o a lo mejor comprar una casa. O sea, ya viviríamos para la renta y ya”, comentó el esposo de la pareja de treintañeros en entrevista.

Como ellos, la mayor parte de los habitantes de la Ciudad de México, especialmente los jóvenes, sufren para encontrar un lugar para vivir. 

Según la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la capital del país tiene el precio de vivienda por metro cuadrado más alto del país, y está 82.57% por encima del precio promedio nacional para vivienda residencial media.  

Esto quiere decir, por ejemplo, que un departamento de unos 60 metros cuadrados que se vende en alrededor de 2.5 millones de pesos en la capital del país, en entidades como el Estado de México o Quintana Roo, donde el precio por metro cuadrado es de entre 24 y 28 mil pesos, su precio sería de 1.6 millones de pesos.

Ahora, si tomamos como referencia el salario promedio de los trabajadores en la CDMX, de 8 mil 233 pesos para mujeres y 10 mil 515 pesos para hombres, según datos del Coneval, una persona tendría que ahorrar su sueldo íntegro durante por lo menos 20 años para pagar ese monto. Por lo que para comprar vivienda, es casi inevitable requerir a algún tipo de financiamiento, aunque no siempre es accesible, como te explicaremos más adelante. 

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La demanda de vivienda en la CDMX, especialmente en las alcaldías céntricas o cercanas a los centros de trabajo, la mayoría en Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc y Álvaro Obregón, se vio presionada todavía más por la llegada de habitantes extranjeros que, con la pandemia, pudieron trabajar a distancia y comenzaron a rentar temporalmente espacios habitacionales en esas zonas.

Desde entonces, el Gobierno de la Ciudad de México ha tratado de impulsar acciones para contener el alza de los alquileres y volver más asequible el precio de la vivienda. Aunque con poco éxito, concuerdan especialistas consultados por El Sabueso.

El último intento en ese sentido es la iniciativa que presentó el jefe de Gobierno, Martí Batres, que busca reducir el límite para el alza de los precios de las rentas; sin embargo, como te explicamos en esta nota, si es aprobada, su alcance estará limitado a las renovaciones de contratos.

El reto de contener el alza de las rentas

Una de las razones por las que resulta complicado contener el alza de precios de la renta de vivienda es la falta de control y vigilancia sobre ese mercado. 

Si bien el Código Civil del Distrito Federal regula el alza desmedida del alquiler, no hay registros administrativos oficiales de los precios de las rentas, por lo que no es claro cuánto realmente cuesta rentar en la CDMX. Sino que todos los datos, cuando los hay, provienen de plataformas de empresas inmobiliarias. 

“Una gran problemática es que no tenemos la suficiente información de cómo realmente están acelerando los precios del alquiler”, explicó Máximo Jaramillo, investigador del Instituto de Estudios Sobre la Desigualdad (Indesig).

“Tenemos las encuestas, pero no son registros administrativos. Y algunos datos del SAT de los contratos de alquiler que pagan impuestos, pero sabemos que la mayor parte son de palabra, no son escritos, y de ahí un porcentaje muy bajo realmente reporta ante el fisco”, agregó.

Por ejemplo, la renta promedio de un departamento en la CDMX oscila entre 15 y 18 mil pesos, según plataformas inmobiliarias como Inmuebles24 y Properstar. Es decir, que para rentar un espacio tendría que usarse casi por completo el salario promedio de la CDMX identificado por el Coneval, de entre 8 y 10 mil pesos, de 2 personas, o entre 70 y 90% del ingreso promedio de un profesionista, que ronda los 20 mil pesos.

Mientras que agencias inmobiliarias recomiendan que el gasto en vivienda no rebase el 30% de los ingresos del hogar, los precios de la CDMX hacen poco viable mantener ese margen.

Para la urbanista Rosalba González Loyde, la meta debe apuntar a hacer asequible la vivienda. Es decir, que las personas puedan pagar una renta o una hipoteca sin sacrificar muchos otros gastos.

“En la colonia Doctores, está, creo, entre 13 y 14 mil pesos la renta mensual de una vivienda de 50 a 60 metros cuadrados. Entonces claramente está creciendo la inasequibilidad. Eso puede provocar mecanismos de expulsión en el caso de que esta producción se dé sobre predios de bien existente”, dijo.

Aunque el Gobierno de la CDMX ha tratado de contener el alza de los precios de la renta de vivienda, impulsado principalmente por la alta demanda en zonas céntricas y por la especulación inmobiliaria, en el último año el precio de renta subió 28.39% entre junio de 2023 y junio pasado, de acuerdo con Properstar.

Incluso el Gobierno de la CDMX estimó que las rentas en la capital del país crecieron 6 veces más que el salario mínimo general entre 2012 y 2018.

Y si bien, es posible encontrar precios más bajos, los gastos de transporte, comida y otros gastos relacionados con desplazarse lejos de casa para trabajar, estudiar u otras actividades cotidianas terminan por incidir en ese tema.

Cristian solía vivir en el oriente de la ciudad, en Iztapalapa, por una renta de 4 mil pesos mensuales, casi un cuarto de lo que cuesta vivir en alcaldías más céntricas. Pero el costo de la gasolina terminó por impactar sus finanzas. Motivo por el que decidió mudarse hacia el otro lado de la ciudad.

Comprar se complica por falta de acceso a crédito 

Según la Encuesta Nacional de Vivienda del Inegi, a 2020 el 46% de las personas que rentaban vivienda en la CDMX lo hacían por no tener acceso a crédito o recursos para tener una casa por otra vía.

Aunque a nivel nacional, el Infonavit provee el 67% del financiamiento para la compra de vivienda nueva y usada en el país, en la CDMX la realidad es diferente. El 45.5% de los compradores recurren a la banca privada para adquirir vivienda en la entidad.

Además, este financiamiento está disponible sólo para las personas trabajadoras formales, es decir, dadas de alta ante el IMSS, lo que excluye a 30.7% de las personas ocupadas en la CDMX, según datos del Inegi al primer trimestre de 2024.

Se requieren de ingresos altos para acceder a un crédito bancario. Por ejemplo, para comprar así un departamento de 2 millones de pesos, se requiere de alrededor de 600 mil pesos para enganche y otros trámites como la escrituración, y comprobar ingresos de entre 30 y hasta 60 mil pesos mensuales, según el simulador de créditos hipotecarios de la Condusef.

“En esta zona de la Doctores ya no vas a encontrar viviendas de menos de 2 millones de pesos. Y eso implica, pues el pago de una hipoteca de aproximadamente 20 mil pesos, lo que te obliga a que el hogar tenga por lo menos 60 mil pesos de ingresos mensuales para poder sostenerla, más el gasto inicial”, detalló Loyde.

Apenas 3 de cada 10 hogares en la CDMX tienen ingresos de al menos 30 mil pesos mensuales, de acuerdo con la última Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares de 2022.

 

No hay política de construcción de vivienda social

La vivienda social es el tipo de casa de menor precio comercial en la CDMX, con un precio promedio de 23 mil 345 pesos por metro cuadrado. Sin embargo, en la capital se ha impulsado poco su producción por la poca rentabilidad que supone para los desarrolladores.

Por ello, la oferta de vivienda se mantiene en las categorías media residencial o superior, cuyos precios son casi del doble de la social. Lo que deja de lado a las personas de menores ingresos. 

“El Infonavit reconoce claramente que han construido muy poco y que el precio de la vivienda está muy por arriba de los salarios. Y que quienes tienen menos de tres salarios mínimos han sido prácticamente olvidados por las políticas de vivienda”, sostuvo Silvia Emanuelli, directora de la Coalición Internacional para el Hábitat en América Latina (HIC-AL).

De ahí, continuó, que en muchas ocasiones las personas de menores ingresos recurran a la autoconstrucción en terrenos o ampliación de viviendas para hacerse de una vivienda.

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Por ello, destacó que las iniciativas como el proyecto piloto de renta para jóvenes con ingresos de hasta 15 mil pesos (casi dos salarios mínimos) o la propuesta del presidente López Obrador, pendiente de discusión, para desarrollar vivienda que el Infonavit rente a trabajadores a no más de 30% de su salario, pueden resultar favorables.

“Estos planteamientos buscan ofrecer vivienda que no sea de mercado, estamos hablando que son esfuerzos importantes. Porque mientras más control tenemos, mientras más experiencias o proyectos que bajan los precios, más lograremos que el precio en general se adapte y se adecúe también el precio de mercado. Lo podríamos forzar un poco a bajar”, consideró Emanuelli.

Aun así, con el escenario actual, confió Cristian, desde su perspectiva lo más viable es tratar de adquirir una propiedad fuera de la CDMX, como en Morelos, Querétaro o el Estado de México.

“Lo que habíamos pensado es igual en un futuro irnos a vivir fuera, ya sea Querétaro, Aguascalientes o Cuernavaca. Ya habíamos pensado en vivir fuera, pero como que ahorita se están apresurando las cosas. Pero por todo lo del dinero, las rentas, o sea ya no alcanza, entonces es como de ‘vamos a hacerlo rápido para tener un patrimonio’”, sostuvo.